Luật Đất đai 2013: Quyền lợi của người sử dụng đất được đảm bảo hơn

Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7, góp phần đảm bảo sự minh bạch, công khai và quản lý chặt chẽ hơn lĩnh vực liên quan đến hầu hết mọi người dân trên cả nước.

Theo đánh giá của ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), mặc dù một số điểm quy định trong Luật hiện vẫn còn “khuôn mẫu,” song đạo luật này hứa hẹn sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trong công tác quản lý, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.

Ông Đào Trung Chính: So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai lần này đã "hiện thực hóa" công tác quản lý với những điểm mới rất quan trọng.

Thứ nhất, Luật hướng tới tạo mọi thuận lợi cho người dân như quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp; quy định rõ ràng các quyền về bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đặc biệt, áp dụng luật mới này, quyền lợi của người sử dụng đất (bao gồm cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) sẽ tạo được sự bình đẳng, kể cả người dân trong và ngoài nước.

Thứ hai, Luật Đất đai mới này sẽ siết chặt lại khâu quản lý, sử dụng đất hiệu quả hơn đồng thời hạn chế tình trạng “ôm” dự án, hay chạy dự án đồng thời giới hạn việc phân lo bán nền. Luật cũng quy định nhà đầu tư bất động sản và doanh nghiệp khi đầu tư vào đất đai thì phải có tiềm lực kinh tế, có kinh nghiệm để đảm bảo sử dụng quỹ đất có hiệu quả.

Thực tế cho thấy, thời gian qua chúng ta đang “trải thảm đỏ” thu hút nhà đầu tư, nên nhiều doanh nghiệp đã nhảy vào đầu tư. Tuy nhiên, do yếu kém về nguồn tài chính và năng lực, nên không ít dự án đã bị “treo,” bỏ hoang, gây lãng phí.

Để giải quyết thực tế nêu trên, Luật Đất đai lần này quy định cụ thể (từ nguyên tắc đến nội dung) và mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch.

Tôi cho rằng việc lựa chọn chủ đầu tư để giao đất, cho thuê đất sẽ góp phần kiểm soát chặt chẽ hơn. Theo đó, chủ đầu tư phải có năng lực tài chính qua báo cáo tài chính và kiểm toán, để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Chủ đầu tư cũng phải kí quỹ theo qui định của pháp luật về đầu tư và không vi phạm các qui định của pháp luật đất đai.

Đối với các trường hợp không hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, Luật Đất đai 2013 quy định xử lý “mạnh tay” chủ đầu tư. Cụ thể, luật cho phép dự án chậm tiến độ hơn so với qui định hiện hành 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn đó.

Nếu hết 24 tháng mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất. Đặc biệt, các dự án vi phạm sẽ được công khai trên website để tránh tình trạng chủ đầu tư vi phạm ở địa phương này lại sang địa phương khác xin giấy phép.

Nói quy định bảng giá đất giao cho Ủy ban Nhân dân tỉnh sẽ dẫn tới việc “vừa đá bóng vừa thổi còi,” theo tôi là không chính xác nữa. Ngược lại tình trạng "vừa đá bóng vừa thồi còi" ở cấp tỉnh sẽ giảm đi, bởi giá đất do Nhà nước quy định để giải quyết các mối quan hệ giữa Nhà nước với người dân.

Về vấn đề này, Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng Nhân dân thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Như vậy, Ủy ban Nhân dân tỉnh xây dựng bảng giá đất giao là hợp lý.

Thực tế thì việc thu hồi đất vàng từng gặp nhiều khó khăn do nhiều chủ đầu tư không còn tiềm lực. Bên cạnh đó, việc cho phép chuyển đổi sử dụng mặt bằng khu đất kinh doanh lĩnh vực khác lại mâu thuẫn với quy định về mục đích sử dụng đất, quy trình quy hoạch.

Mặt khác, theo quy định, nếu dự án chưa đầu tư xây dựng công trình mà để đất hoang kéo dài thì có thể thu hồi được. Còn nếu chủ đầu tư đã khởi công xây dựng dở dang rồi để đấy thì rất khó xử lý.

Tuy nhiên, trong Luật Đất đai mới lần này, tôi cho rằng có hai quy định rất mới về công tác quy hoạch. Thứ nhất, Luật quy định chủ yếu thu hồi đất là thu hồi theo quy hoạch. Thứ hai là quá trình chỉnh trang lại đô thị, sắp xếp khu dân cư, đặc biệt là mở ra các khu đất mới.

Với cách đổi mới này, Luật Đất đai 2013 sẽ “điều chỉnh” quỹ đất hợp lý, công khai, góp phần giải quyết các khu đất vàng chưa được khai thác để đưa vào sử dụng đúng quy củ.

Cho đến thời điểm này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ký ban hành 6 Thông tư hướng dẫn và một số Thông tư khác thuộc thẩm quyền của Bộ. Đặc biệt là Thông tư hướng dẫn việc gia hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Thông tư quan trọng về Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Song song với đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã chủ trì, phối hợp với bộ, ngành có liên quan rà soát hệ thống thông tư, thông tư liên tịch đã ban hành từ năm 2013 trở về trước để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Luật Đất đai và các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật.

Đặc biệt, Bộ đã chỉ đạo, kiểm tra việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai theo thẩm quyền được giao trong Luật Đất đai và các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật của các địa phương.